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向从事银行房屋贷款工作的人提问题

追逐最美的梦

2022/1/15 16:34:57

我是07年6月买的房子,开发商的原因导致我只能在一家银行进行商业贷款,那个银行的工作人员说了半天,虽然我提前上网查询过,但还是糊涂的签了合同。详细情况如下:贷款总额为47万元。还款时间为20年,240期。采用的方式是等额本息还款法。
1.该工作人员推出了5年内利率不变的还款方式,但告诉我说会比1年后利率变动的方式每个月还款额度高一点,究竟高多少,当时没告诉我,由于07年国家利率上调多次,所以我很快决定选择5年利率不变的。
2.我本来6月17日买的房子,应该来说房屋贷款可以很快办下来,毕竟是商业贷款。可是那家银行硬给拖到7月22日调息后才办下来,这样我的利率上涨后才办下来的。
3.签的合同上写了我的月利率是千分之5.45.我不知道是不是写错了。后面的符号不是百分号,在这条详细说明里写明是在基准利率下调15%。这个合同的签订时间是6月17日,当时在签订现场帮我计算是没有经过7.22调息的,然后按5年利率不变算出来每个月还3383元多。最后贷款批下来我每月多还了100元,现在是3482元,按这个利率算我每个月利率大概是6.35%。
现在我要问的问题就是:
1.我的每个月利率到底是多少?选用了5年利率不变的这种方式,我到底比正常的贷款利率高了多少。是我倒过来推算的6.35%?如果不选这种方式我是否只有百分之5点几的利率呢?基准利率下浮15%?(各位银行贷款工作的朋友,问下你们在07年7月22日后贷款给第一套房的人的利率是多少呢?不方便公开的可以给我的账号留言)
2.当初我要是没选择5年利率不变。按等额本息还款法,我每个月应该还多少钱?而到了08年,经历了07年后来的两次调息我08年开始每月应还多少钱呢?
3.现在我准备在09年9月,也就是贷款满两年后提前还款。当初我如果没选择等额本息还款方式而是选择等额本金还款方式,那么我在等额本金法的前提下从07年9月到09年9月我已经给了银行多少钱?
4.由于存在提前还款违约金的问题,合同上写是我提前还款的本金额乘以我的月利率,那么我的违约金是多少钱?主要是我对我月利率是多少还是不清楚。如果是47万20年,每月还3482来看,我算了下月利率应该是6.35%左右。那就是两万多罗?
请有从事银行房屋贷款工作的朋友来回答我的问题,越详细越好。回答的好可以追加悬赏分数。在此不胜感激。由于感觉当初被那个银行的工作人员忽悠了,现场给我算也算不清楚各种方式是多少钱,最终导致了一切都是按他推荐的方式来贷款的。所以不想再打电话咨询了,估计态度也不会很好。
最佳答案:

人民币贷款利率调整表

2007年7月21日

单位:年利率%

项 目 调 整 时 间

2007年5月19日 2007年7月21日

一、短期贷款

六个月以内(含六个月) 5.85 6.03

六个月至一年(含一年) 6.57 6.84

二、中长期贷款

一至三年(含三年) 6.75 7.02

三至五年(含五年) 6.93 7.20

五年以上 7.20 7.38

三、贴现 在再贴现利率基础上按不超过同期贷款利率(含浮动)加点 同前

四、个人住房公积金贷款

五年以下(含五年) 4.41 4.50

五年以上 4.86 4.95

2007年8月22日

调整前利率 调整后利率 调整幅度

二、各项贷款

六个月 6.03 6.21 0.18

一 年 6.84 7.02 0.18

一至三年 7.02 7.20 0.18

三至五年 7.20 7.38 0.18

五年以上 7.38 7.56 0.18

三、个人住房公积金贷款

五年以下(含五年) 4.50 4.59 0.09

五年以上 4.95 5.04 0.09

2007年9月15日

单位:%

二、各项贷款 调整前利率 调整后利率 调整幅度

六个月 6.03 6.48 0.27

一 年 6.84 7.29 0.27

一至三年 7.02 7.47 0.27

三至五年 7.20 7.65 0.27

五年以上 7.38 7.83 0.27

三、个人住房公积金贷款

五年以下(含五年) 4.50 4.77 0.18

五年以上 4.95 5.22 0.18

2007年12月21日

金融机构人民币存贷款基准利率调整表

单位:%

调整前利率 调整后利率 调整幅度

二、各项贷款

六个月 6.48 6.57 0.09

一 年 7.29 7.47 0.18

一至三年 7.47 7.56 0.09

三至五年 7.65 7.74 0.09

五年以上 7.83 7.83 0.00

三、个人住房公积金贷款

五年以下(含五年) 4.77 4.77 0.00

五年以上 5.22 5.22 0.00

上面是07年7月21号之后人民银行上调利率的情况,你可以根据你贷款具体的放款时间确定一下你的年利率和月利率是多少,(月利率就是年利率除以12),一般银行采用的利率调整方式都是每年1月1日按照当日的人民银行挂牌利率调整,所以我想你当时签的利率不变应该就是还款期间利率都不作调整了吧。

如果按上面我说的方式调整利率,那么你今年的贷款利率应该就是6.6555%(基准7.83%下浮15%),你每个月的还款额大约为3547.56元(误差最多1元),这都是银行的个贷管理系统中自动算出来的,尽管今年利率已下调了2次。但在9月16号之前放款的客户的贷款利率还是6.6555%,这个要到明年的1月1日也才能变动利率。

其实你应该知道你当时是在那个银行的哪个网点办理的贷款,如果不太清楚你也可以找一家那个银行的营业网点,让他们帮你查一下具体你的楼盘是哪个网点负责办理的贷款,这样你可以向具体经办客户经理再询问,一般只要办理贷款的客户资料和贷款信息都会保存在相应的系统里,所以从上面你可以具体了解你的还款情况。

一般银行计算利率是从放宽日的利率来计算的,而不是按你签贷款合同那天的利率算,所以有时合同上写明的利率有可能也不是你真正的贷款利率,这里面有一个利率调整的时滞问题,因为银行审批贷款通常都需要一定的时间,而且还要到房管局去做房产的抵押,所以可能会耽搁一些时间,这个你自己做到心里有数就可以了。

我建议你可以向相关以行咨询是否可以把利率变动方式作个更改,这样可能你也就没有这么心烦了,希望我的回答能对你有所帮助!

文字彬彬位

2022/1/17 9:23:28

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